饱受争议(yì)的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对pp7塑料杯能不能装开水包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为及其(qí)主(zhǔ)体进行(xíng)规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进(jìn)行(xíng)规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的(pp7塑料杯能不能装开水de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的(de)房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提(tí)出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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